کد: 139812064532214325

بررسی مواد ۴۶ و ۴۸ از قانون ثبت اسناد

بررسی ثبت برابر سند

کد: 139812064532214325

http://bit.ly/3cqT2hV

، اصفهان , (اخبار رسمی): بررسی مواد ۴۶ و ۴۸ از قانون ثبت اسناد توسط علیرضا شیشه گر وکیل پایه یک دادگستری اصفهان در ادامه آمده است.

ثبت برابر سند
علیرضا شیشه گر وکیل خوب حقوقی اصفهان

ثبت برابر سند

این ساده‌ترین و محکم‌ترین سند عادی عقد بیع است:

«اینجانب .....به موجب این سند فروختم و تملیک کردم ملک خود را به پلاک ثبتی شماره.....به آقای.....به مبلغ.....ریال به عنوان ثمن معامله اینجانب.... به عنوان خریدار قبول کردم تملیک ملک فوق را در برابر ثمن معلوم.»

امضای فروشنده      امضای خریدار

طبق این سند کمترین تردیدی در وقوع عقد بیع وجود ندارد فقیه و حقوقدانان وفای به این عقد را لازم می‌داند فروشنده ملزم است مبیع را به خریدار تسلیم و خریدار متعهد است ثمن مقر را به فروشنده پرداخت کند حتی در متن سند مزبور تعهدی به تنظیم سند رسمی انتقال ملاحظه نمی‌شود. به سهولت می‌توان بین عقد مندرج در این سند به عنوان مدلول و سند که یکی از وسایل اثبات عقد است به عنوان دلیل تفاوت را تشخیص داد به عبارت دیگر جایگاه عقد عالم اعتبار است که برحسب ایجاب فروشنده و قبول از ناحیه خریدار محقق شده و نقش سند تنها دلیل اثبات عقد است و نه خود عقد. ممکن است توضیح درباره این امور بدیهی فقهی و حقوقی زائد به نظر برسد ولی از آنجا که بقیه بحث با تکیه بر امور بدیهی فوق قابل بررسی است ذکر آن ضرورت دارد .

«حال قرائت جدید می‌کنیم از ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک: ثبت اسناد کلیه حقوق و معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اجباری است.....در ذهن کاملاً قابل تفکیک است سه مفهوم عقد و سند و ثبت یعنی ممکن است عقد بیع به صورت شفاهی محقق شود بدون سند و دلیل کتبی برای اثبات آن و نیز ممکن است عقد بیع همراه با تنظیم سند عادی واقع شود در این صورت با وجود آنکه طرفین قانونا طبق ماده ۴۶ قانون ثبت باید سند عادی مزبور را اجبارا ثبت کنند ولی از انجام این الزام قانونی ناشی از قرارداد امتناع کنند. لذا عقد غیر از سند و ثبت غیر از عقد و سند می باشد. سوال اساسی این است که آیا با توجه به ماده ۴۶ قانون ثبت عقد بیع شفاهی و یا به موجب سند عادی نسبت به املاک ثبت شده سبب نقل و انتقال ملک مورد معامله نمی‌شود؟ و آیا ماده ۴۶ در مورد اجبار طرفین حاضر به ثبت سند عادی بیع فقط جنبه ارشادی دارد و زمانی عقد بیع محقق می‌شود که طرفین حاضر به ثبت سند مزبور در دفتر اسناد رسمی شوند و قبل از آن مورد معامله درمالکیت فروشنده با تمام اختیار مالکانه باقی است؟

و یا مودای ماده ۴۶ این است که چون معامله عقد بیع محقق می‌شود لذا به علت دلیل وقوع عقد یعنی ثبت سند عادی برای متعاملین اجباری است و اگر یکی از طرفین تن به این اجبار ندهد طرف دیگر حق دارد اجبار و الزام او را به ثبت سند به صورت رسمی از دادگاه تقاضا کند حتی اگر این الزام به صورت تعهد مستقل در سند عادی به تصریح نشده باشد رویه قضایی که اکنون در اغلب مراجع قضایی از آن پیروی می شود. گروهی از حقوقدانان عقیده دارند ایجاب و قبول به تنهایی برای تحقق عقد بیع و آثار آن کفایت نمی‌کند و عقد بیع راجع به املاک ثبت شده از عقود تشریفاتی است و لازمه انتقال این نوع املاک به خریدار ثبت سند بیع است در دفاتر اسناد رسمی زیرا به نظر ایشان ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک دلالت صریح دارد( سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به سر نرسد در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد

با تلفیق و نتیجه گیری از دو ماده ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک آیا موارد ذیل نتیجه گیری می‌شود یا خیر؟

۱. آنچه پذیرفته نمی‌شود سند عقد بیع است زیرا رسما ثبت نشده یا آن که پذیرفته نمی‌شود مدلول سند یعنی نفس معامله‌ای است که در سند عادی در گردیده؟

۲. آیا بایع به ملک خود باقی است و با استناد به حق مالکیت خود می‌تواند ملک مورد معامله با سند عادی را به غیر منتقل کند؟ اعم از اینکه انتقال جدید با سند رسمی انجام شده باشد یا با سند عادی و آیا در صورت انتقال ملک به غیر از عمل بایع جرم است ؟ و آیا با استناد به سند عادی می‌توان ساعت رسمی بعدی را باطل اعلام کرد؟

۳. آیا نپذیرفتن سند عادی بیع به معنای بطلان عقد بیع است و یا عقد مزبور دارای اعتبار است مشروط به اینکه منتها به سند رسمی انتقال شود و یا ذینفع الزام ممتنع به تنظیم سند رسمی از دادگاه صلاحیتدار تقاضا و دادگاه حکم به الزام به نفع خواهان صادر کند؟

با تشریفاتی تلقی کردن عقد بیع املاک ثبت شده و عدم انتقال ملک به خریدار به موجب سند عادی بین و در نتیجه بقاء ملک در مالکیت فروشنده پاسخ بدیهی و الزامی به پرسش های فوق از این قرار است

۱. با عدم پذیرش سند عادی مدلول آن یعنی عقد بیع نیز قابل پذیرفتن آن است و آنچه از طریق مراجع قضایی پذیرفته و مورد حمایت واقع نشود طبعا موجودیت حقوقی نیز ندارد و معدوم به شمار می‌آید و آثار عقد بر آن مترتب نیست و در نتیجه نه خریدار می‌تواند به استناد سند عادی تسلیم مبیع را تقاضا و نه فروشنده می‌تواند ثمن معامله را مطالبه و هیچ یک از متعاملین به استناد سند عادی بیع که در متن آن طرفین متعهد به حضور در دفترخانه و ثبت معامله نشده‌اند نمی‌توانند الزام یکدیگر را به تنظیم سند رسمی انتقال درخواست کند.

۲. پس از تنظیم سند عادی بیع فروشنده به استناد بقای مالکیت خود می‌تواند همان ملک را بار دیگر با سند عادی و یا سند رسمی به دیگری منتقل کند و نه تنها مرتکب جرمی نشده بلکه تعارضی نیز بین انتقال بعدی محروم و انتقال قبلی وجود نخواهد داشت و اسناد بعدی به هیچ وجه قابل ابطال نیست اگرچه مالک با اقدام خود اخلاقا قابل مذمت باشد.

اگر معتقد باشیم ماده ۴۸ قانون ثبت تنها دلالت بر نپذیرفتن سند عادی دارد ولی راجع به حقوقی که در دفتر املاک ثبت شده و تا اسناد مربوط به این معاملات به ثبت نرسد اثری بر معامله نیز در مورد مدلول سند یعنی معامله ماده مزبور حکمی ندارد و نمی‌توان معامله‌ای که واجد شرایط اساسی عقد می باشد و وفای به آن لازم است را معدوم تلقی نمود در اینصورت شرایط ذیل پیش می‌آید

۱. مدلول سند و عقد بیع دارای اعتبار شرعی و قانونی است و طبق نص صریح ماده ۴۶ قانون ثبت برای متعاملین ثبت آن اجباری است و هر یک از این تکلیف قانونی امتناع کند با فرض بقای اعتبار عقد و حصول مالکیت برای خریدار طرف ذینفع حق دارد الزام ممتنع را به تنظیم سند رسمی انتقال تقاضا کند و الا ماده ۴۶ قانون ثبت باید اینگونه تصویب می‌شد( ثبت اسناد اختیاری است حتی در مورد کلیه معاملات راجع به حقوقی که در دفتر املاک ثبت شده و تا اسناد مربوط به این معاملات به سطح نرسد اثری بر معامله نیز مترتب نمی باشد بدون اینکه بتوان متعاملین را مجبور و ملزم به تنظیم سند رسمی کرد) اما به عبارت دیگر برخلاف استنباطی که از ماده ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت شده طرفین می‌توانند مستند به اجباری که در ماده ۴۶ مستتر است الزام شخص ممتنع را به تنظیم سند رسمی انتقال معامله مطالبه کنند.

۲. مالکیت بیع به مشتری منتقل می‌شود و بایع تنها به عنوان دائن استحقاق مطالبه ثمن را دارد در نتیجه بنا به این اعتقاد کلیه معاملات بعدی معامله فضولی و نسبت به مال غیر محسوب می‌شود و از آنجایی که خریدار با انتقال گرفتن مورد معامله حق دارد الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود تقاضا کند و مالکیتی نسبت به مبیع برای فروشنده باقی نمی‌ماند نه تنها دعوی بطلان معاملات مزبور قابل رسیدگی است بلکه معاملات بعدی جرم و فروشنده قابل تعقیب کیفری است.

### پایان خبر رسمی

اخبار رسمی هویت منتشر کننده را تایید می‌کند ولی مسئولیت صحت مطلب منتشر شده بر عهده ناشر است.

پروفایل ناشر گزارش تخلف
درباره منتشر کننده:

علیرضا شیشه گر

در سال ۱۳۶۰ و دریکم امردادماه متولد شدم تحصیلات ابتدایی را در دبستان فرخی و با تغییر نام و ساختمان دبستان به نام خوارزمی ادامه دادم و سپس به مدرسه راهنمایی اندیشه فرهنگیان رفته تا پایان مقطع راهنمایی در آن مدرسه تحصیل نمودم بعد تا پایان متوسطه در دبیرستان ادب و کاروان ادب رشته علوم انسانی را به خاطر علاقه فراوان به ادبیات ادامه دادم تا در کنکور دانشگاه آزاد خوراسگان اصفهان به رشته حقوق وارد شدم و با اتمام تحصیل و سربازی با قبولی در امتحان وکالت افتخار کارآموزی در کانون اصفهان را به عنوان کار آموز وکالت تحت سرپرستی ((وکیل مرحوم آقای محمد رضا شاعری قاضی بازنشسته دادگستری که خدایش هزاران بار بیامرزاد)) پیدا کردم ،بعد از ۱۸ ماه و قبولی در امتحان اختبار در سال ۱۳۸۷ به عنوان وکیل پایه یک دادگستری و با افتخار در خدمت احقاق حق شهروندان محترم میباشم .

منتشر شده در سرویس های:

علم و آموزش | حقوقی و قانون