کد: 139902134804114325

بررسی مختصری در قانون موجر و مستاجر با انتقال منافع به ثالث

حقوق طرفین عقد اجاره هنگام انتقال منافع به ثالث

کد: 139902134804114325

https://bit.ly/2zQEU2F

، اصفهان , (اخبار رسمی): مقایسه انتقال منافع مورد اجاره در قانون ۱۳۵۶ با قانون سال ۱۳۷۶و حدود اختیار مستاجر در حق انتقال منافع مورد اجاره در قانون ۵۶ و ۷۶ ، حقوق مالک و مستاجر و منتقل الیه و تراضی و روابط استیجاری بین آنها در فرض جواز و نیز فرض سلب حق انتقال منافع مورد اجاره به شخص ثالث در قانون‌های فوق بررسی می‌شود.

حقوق طرفین عقد اجاره هنگام انتقال منافع به ثالث
قانون موجر و مستاجر

۱. انتقال منافع مورد اجاره

در قانون سال ۱۳۵۶ اصل بر منع انتقال منافع مورد اجاره بوده و حتی اگر طرفین در قرارداد اجاره عدم سلب حق انتقال منافع مورد اجاره را شرط کرده باشند مستاجر حق انتقال منافع مورد اجاره را نخواهد داشت. به عبارت دیگر صرف شرط عدم سلب حق انتقال منافع مورد اجاره مجوزی برای حق انتقال مورد اجاره برای مستاجر نیست و حق انتقال باید در قرارداد اجاره تصریح شده باشد تا انتقال منافع مورد اجاره مجاز دانسته شود در قانون سال ۱۳۷۶ اما اصل بر جواز حق انتقال منافع مورد اجاره است مگر اینکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد و در صورت سکوت قرارداد اجاره درباره حق انتقال منافع مورد اجاره به شخص ثالث مستاجر حق انتقال منافع مورد اجاره را خواهد داشت.

۲. جواز انتقال منافع

در فرض حق انتقال منافع در قانون سال ۱۳۷۶ اختیار مستاجر در حق انتقال منافع مورد اجاره مطلق نیست و مستاجر ملزم به رعایت حقوق مالک از جمله شغل مقرر در اجاره نامه است بنابه اصل حق انتقال منافع مستاجر میتواند در طول مدت قرارداد اجاره منافع مورد اجاره را واگذار کرده و در صورت واجد شرایط بودن می تواند از مالک یا منتقل الیه سرقفلی دریافت کند.

در فرض حق انتقال منافع در قانون سال ۱۳۵۶ آیا مستاجر در انتقال منافع مورد اجاره اختیار تام دارد؟ خیر ،اختیار مستاجر در انتقال منافع مورد اجاره محدود به همان شغل یا شغل مشابه و انعقاد قرارداد جدید وی با منتقل الیه فقط برای مدتی که مالکیت منافع را دارد نافذ است در فرض داشتن حق انتقال منافع مورد اجاره با حق دریافت سرقفلی در حین مدت اجاره برای مدت باقیمانده قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر که مستاجر مالک منافع است رابطه بین مستاجر و منتقل الیه فقط تا انقضای مدت قرارداد اجاره برقرار است و در این رابطه مسئول پرداخت اجاره بها به مالک مستاجر است.

چنانچه مبلغ توافقی مستاجر و منتقل الیه کمتر از مبلغ توافقی مالک و مستاجر باشد قبول و دریافت آن برای مالک الزام آور نیست در واقع مالک تکلیفی بر قبول و دریافت آن مبلغ ندارد زیرا به طریق قانونی از رابطه استیجاری مالک و مستاجر رفع اثر نشده است و همچنان این رابطه به قوت خود باقی مانده ،در تراضی مستاجر و منتقل الیه مستاجر با داشتن مالکیت منافع مورد اجاره در تمامی مدتی که زمان اجاره اش با مالک باقی است می‌تواند انجام تعهدات قراردادی را از منتقل الیه بخواهد ،مانند پرداخت اجاره بها، تخلیه ، اما حق فسخ قرارداد برای مالک است که مالکیت عین مستاجره را داراست .

۳.حق انتقال منافع مورد اجاره

سلب حق انتقال منافع مورد اجاره در قانون سال ۱۳۷۶ با انتقال منافع مورد اجاره علیرغم سلب حق انتقال منافع به غیر مالک به استناد خیار تخلف از شرط حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره را خواهد داشت و حق سرقفلی به قیمت روز به مستأجر تعلق می‌گیرد و حق سرقفلی به صرف فسخ قرارداد اجاره از بین نمی‌رود و چنانچه منتقل الیه واجد شرایط مدعی حق سرقفلی یا جبران خسارت باشد می‌تواند به مستأجر مراجعه کنند.

سلب حق انتقال منافع مورد اجاره در قانون سال ۱۳۵۶ در این فرض اگر در اجاره نامه به حق انتقال منافع مورد اجاره تصریح نشده باشد و مالک به انتقال منافع مورد اجاره رضایت ندهد و نیز حاضر به پرداخت سرقفلی نباشد با درخواست تجویز انتقال منافع دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به شخص ثالث و تنظیم سند انتقال منافع در دفترخانه اسناد رسمی صادر می‌کند و با صدور حکم دادگاه منتقل الیه از هر حیث نسبت به تمام شرایط قرارداد اجاره قائم‌مقام مستاجر خواهد بود حکم دادگاه از زمان قطعیت ۶ ماه اعتبار دارد و هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور بی اثر خواهد شد قدر مسلم اینکه استفاده از ظرفیتهای حقوقی و کیفری و مشاوره حقوقی با یک وکیل خوب در اصفهان جهت آگاهی شما در این خصوص مفید خواهد بود. 

چنانچه در حین رسیدگی به دعوای تجویز انتقال منافع مالک برای پرداخت سرقفلی اعلام آمادگی کند و در واقع مالک و مستاجر توافق کنند مالک سرقفلی پرداخت کند در این صورت دادگاه می‌تواند طی گزارش اصلاحی حکم به تخلیه مورد اجاره پس از پرداخت سرقفلی صادر کند. در فرض سلب حق انتقال منافع مستاجر به لحاظ عدم برقراری رابطه استیجاری اش با منتقل الیه حق تخلیه مورد اجاره و مطالبه اجاره‌بها از منتقل آن علیه را از دست می دهد و این مالک است که می‌تواند جهت تخلیه و مطالبه اجاره‌بها از منتقل علیه اقدام کند ولی مستاجر با برقراری رابطه استیجاری خود با مالک و بقای استقرار یدش بر مورد اجاره می تواند از منتقل الیه اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند.

### پایان خبر رسمی

اخبار رسمی هویت منتشر کننده را تایید می‌کند ولی مسئولیت صحت مطلب منتشر شده بر عهده ناشر است.

پروفایل ناشر گزارش تخلف
درباره منتشر کننده:

علیرضا شیشه گر

در سال ۱۳۶۰ و دریکم امردادماه متولد شدم تحصیلات ابتدایی را در دبستان فرخی و با تغییر نام و ساختمان دبستان به نام خوارزمی ادامه دادم و سپس به مدرسه راهنمایی اندیشه فرهنگیان رفته تا پایان مقطع راهنمایی در آن مدرسه تحصیل نمودم بعد تا پایان متوسطه در دبیرستان ادب و کاروان ادب رشته علوم انسانی را به خاطر علاقه فراوان به ادبیات ادامه دادم تا در کنکور دانشگاه آزاد خوراسگان اصفهان به رشته حقوق وارد شدم و با اتمام تحصیل و سربازی با قبولی در امتحان وکالت افتخار کارآموزی در کانون اصفهان را به عنوان کار آموز وکالت تحت سرپرستی ((وکیل مرحوم آقای محمد رضا شاعری قاضی بازنشسته دادگستری که خدایش هزاران بار بیامرزاد)) پیدا کردم ،بعد از ۱۸ ماه و قبولی در امتحان اختبار در سال ۱۳۸۷ به عنوان وکیل پایه یک دادگستری و با افتخار در خدمت احقاق حق شهروندان محترم میباشم .

منتشر شده در سرویس های:

شهر و جامعه | حقوقی و قانون