معاملات خرید خانه به چه دلایلی فسخ می‌شوند؟

چهارشنبه 97/8/23، تهران , (اخبار رسمی): یکی از اتفاقات متداول در معاملات مختلف فسخ معامله است. هرچه ارزش معامله بالاتر برود احتمال فسخ معامله هم بیشتر می‌شود، به‌خصوص که پای معامله پرسودی مانند خرید خانه در میان باشد. در قانون مواردی پیش‌بینی شده که برای جلوگیری از ضرر خریدار یا فروشنده به هرکدام از آن‌ها اجازه فسخ می‌دهد.

اگر فروشنده بتواند قرارداد را فسخ کند خریدار ضرر زیادی می‌کند. زیرا هم خانه را از دست داده و هم با توجه به افزایش قیمت‌ها با آن سرمایه توانایی خرید ملکی با ارزش قبلی را ندارد

یکی از اتفاقات متداول در معاملات مختلف فسخ معامله است. هرچه ارزش معامله بالاتر برود احتمال فسخ معامله هم بیشتر می‌شود، به‌خصوص که پای معامله پرسودی مانند خرید خانه در میان باشد. در قانون مواردی پیش‌بینی شده که برای جلوگیری از ضرر خریدار یا فروشنده به هرکدام از آن‌ها اجازه فسخ می‌دهد. با این حال برخی افراد که به حق خودشان قانع نیستند سعی دارند از این موارد سواستفاده کرده و بیشتر سود ببرند. در خرید آپارتمان معمولا کسی که از فسخ معامله متضرر می‌شود خریدار است. به همین دلیل اگر قصد خرید خانه دارید بهتر است با آگاهی به مواردی که باعث فسخ معامله می‌شود از این اتفاق و دردسرهای بعدش پیشگیری کنید.

بالا رفتن قیمت‌ها

با توجه به تورم قابل‌توجهی که در اقتصاد ایران وجود دارد و طبیعتا به بازار خرید و فروش مسکن نیز سرایت کرده، افزایش روز به روز قیمت‌ می‌تواند یکی از عوامل ترغیب فروشنده به فسخ معامله باشد. به این صورت که پس از تنظیم مبایعه‌نامه و تا زمان تنظیم سند فروشنده که شاهد افزایش چشمگیر قیمت ملکش است احساس می‌کند ضرر کرده است. در این صورت یا مبلغ بیشتری را از خریدار طلب می‌کند یا خواهان فسخ معامله می‌شود.

اگر فروشنده بتواند قرارداد را فسخ کند خریدار ضرر زیادی می‌کند. زیرا هم خانه را از دست داده و هم با توجه به افزایش قیمت‌ها با آن سرمایه توانایی خرید ملکی با ارزش قبلی را ندارد. برای جلوگیری از این اتفاق بهتر است فاصله بین تنظیم مبایعه‌نامه تا ثبت رسمی سند را به حداقل برسانید و در مبایعه‌نامه نیز ذکر کرد که تغییر قیمت خانه شما تأثیری بر معامله انجام‌شده نداشته باشد.

بدقولی طرفین معامله

طرفین معامله متعهد می‌شوند با کیفیتی که در قرارداد ذکر شده وظایفشان را انجام دهند. یعنی فروشنده خانه را با همان کیفیت ذکر شده و سر وقت تحویل خریدار دهد و از طرف دیگر خریدار نیز به موقع پول را به فروشنده پرداخت کند. اما در خرید و فروش آپارتمان بدقولی زیاد اتفاق می‌افتد. البته در قانون برای بدقولی در معامله جرایمی تعیین شده است، اما گاهی اوقات بندهایی در قرارداد آورده می‌شود که پیگیری این حق را چه برای خریدار و چه برای فروشنده سخت می‌کند.

برای اینکه چنین اتفاقاتی رخ ندهد بهتر است پیش از امضای قرارداد بندبند آن را به دقت مطالعه کنید. به فروشندگان توصیه می‌شود پیش از دریافت حداقل 85 درصد مبلغ قرارداد، خانه را به خریدار تحویل ندهند. به خریداران نیز توصیه می‌شود که چک پایانی را پیش از تحویل گرفتن خانه به فروشنده ندهند و تمام و کمال با او تسویه نکنند.

مدارک ناقص

هنگام انتقال سند به نام خریدار باید فروشنده مجموعه‌ای از مدارک را آماده کند که از مهم‌ترین آن‌ها اسناد مالیاتی و مفاصاحساب است. اگر فروشنده در روز انتقال سند این مدارک را آماده نکرده باشد از نظر قانون برای انتقال سند در محضر حاضر نشده و خریدار می‌تواند طلب جریمه یا فسخ بکند.

برای اینکه چنین مشکلی پیش نیاید در مبایعه‌نامه‌ها مبلغی به عنوان «وجه التزام» تعیین می‌شود. بدین‌ترتیب به ازای هر روز تأخیر فروشنده در انتقال سند جریمه‌ای برای او در نظر گرفته می‌شود.

نکته دیگر که خریداران باید به آن توجه داشته باشند اطمینان از مدارک و هویت فروشنده است. به عنوان خریدار باید قبل از امضای مبایعه‌نامه و پرداخت پول مطمئن شوید که تمامی مدارک ملک کامل است و مشکلی بر سر انتقال سند آن وجود ندارد. ضمن اینکه هنگام معامله املاک وکالتی باید وسواس بیشتری به خرج دهید.

کلاهبرداری‌های مرسوم در خرید آپارتمان

هنگام خرید آپارتمان باید مراقب باشید که در دام کلاهبرداری‌های مرسوم نیفتید. مثلا هنگام معامله املاک قول‌نامه‌ای دیده شده فروشنده متراژی را برای ملک عنوان کرده که از متراژ واقعی ملک کمتر است. یا آپارتمان مشکل و عیب و ایرادی داشته ولی فروشنده آن‌ را به خریدار نگفته و پس از تحویل عیب مشکلات مذکور آشکار می‌شود.

یکی دیگر از کلاهبرداری‌های مرسوم فروش یک واحد به چند نفر است. بدین‌ترتیب که فروشنده از طریق چند بنگاه برای ملک خود مشتری پیدا کرده و در بنگاه پس از نوشتن قول‌نامه از هرکدام درصدی از پول را دریافت می‌کند. اما زمان سند زدن که فرا می‌رسد مشخص می‌شود که ملک چند خریدار دیگر هم داشته است.

برای حل چنین مشکلاتی سیستم اختصاص کد رهگیری به معاملات طراحی شده و بنگاه‌ها موظف هستند تا زمان تکمیل فرآیند خرید، سند را پیش خودشان نگه دارند. با این حال باز هم امکان کلاهبرداری وجود دارد. گرچه در صورت احراز هر یک از موارد فوق امکان شکایت و فسخ معامله وجود دارد، اما این کار دردسرهای خودش را دارد و ممکن است در برخی موارد به نتیجه مطلوب نرسد.

کلاه‌برداری متداول دیگر فروش املاکی است که در معرض تخریب یا عقب‌نشینی توسط شهرداری قرار دارند. گرچه شهرداری از طریق درج در روزنامه‌های کثیرالانتشار یا ارسال نامه به مالکان آن‌ها را از این موارد مطلع می‌کند، اما متأسفانه برخی فروشندگان سودجو بدون اینکه چنین مواردی را به خریدار بگویند خانه را به او می‌فروشند.

برای جلوگیری از چنین اتفاقاتی بهتر است پیش از خرید ملک با مراجعه به شهرداری از وضعیت ملک مطلع شوید.

### پایان خبر رسمی