، تهران , (اخبار رسمی): آشنایی با قوانین و مقررات در هنگام هر معامله‌ای علی‌الخصوص قراردادهای ملکی بسیار ضروری است؛ زیرا بسیاری از افراد به علت آشنا نبودن با این قوانین گاهی دچار ضررهای مالی سنگینی می‌شوند.
فسخ قرارداد به معنی انحلال یا لغو یک قرارداد است. این انحلال می‌تواند توسط یکی از طرفین، هر دو طرف و حتی شخص ثالث صورت گیرد که با توجه به شخص فسخ‌کننده قرارداد قوانین خاصی برای آن در نظر گرفته شده است
آشنایی با قوانین و مقررات در هنگام هر معامله‌ای علی‌الخصوص قراردادهای ملکی بسیار ضروری است؛ زیرا بسیاری از افراد به علت آشنا نبودن با این قوانین گاهی دچار ضررهای مالی سنگینی می‌شوند. عقد و فسخ قرارداد ملکی دارای قوانین خاص خود بوده و بسیار پیچیده هستند. در هنگام عقد قراردادهای ملکی (فروش یا خرید آپارتمان، یا اجاره) امکان دارد هر یک از طرفین قرارداد به دلایلی مختلف آن را فسخ کند.
این کار ممکن است باعث به وجود آمدن ضرر و زیان برای یکی از طرفین شود. پس در هنگام عقد قراردادهای ملکی باید با قوانین آن آشنا بود تا از به وجود آمدن چنین ضرر و زیان‌هایی جلوگیری کرد.
در ادامه این مقاله قوانین و مقررات مربوط به فسخ قراردادهای ملکی شامل قراردادهای خرید و فروش و یا رهن و اجاره آپارتمان یا خانه آورده شده است تا ضمن آشنایی با این قوانین بتوان قراردادهای بهتری را امضاء کردو متضرر نشد.
فسخ قرارداد چیست؟
فسخ قرارداد به معنی انحلال یا لغو یک قرارداد است. این انحلال می‌تواند توسط یکی از طرفین، هر دو طرف و حتی شخص ثالث صورت گیرد که با توجه به شخص فسخ کننده قرارداد قوانین خاصی برای آن در نظر گرفته شده است.
یکی از بندهای مهم هر یک از قراردادهای ملکی این است که به هر یک از طرفین معامله فرصت داده می‌شود که در یک زمان تعیین شده و مشخص و با ارائه دلایل قابل قبول، قرارداد را فسخ کند. اما قبل از امضاء کردن یک قرارداد باید به یک نکته اساسی توجه داشته باشید، قبل از امضاء کردن قرارداد آن را به طور کامل بخوانید؛ زیرا گاهی وجود حتی یک جمله ساده می‌تواند شما را از فسخ قرارداد محروم کند.
در هنگام قرارداد فروش خانه حتماً توجه داشته باشید که جمله اسقاط کافه خیارات در آن به کار نرفته باشد تا شما توانایی فسخ قرارداد را داشته باشید. خیار در اصطلاحات حقوقی به معنی اختیار برهم زدن معامله است و خیارات به معنی اختیارات طرفین معامله برای فسخ آن است.
آیا فسخ یک قرارداد ملکی به صورت یک طرفه انجام می‌گیرد؟
بله، فسخ یک قرارداد به صورت یک طرفه نیز انجام می‌گیرد. هر کدام از طرفین معامله می‌توانند در مراجع قانونی (بنگاه معاملات ملکی) و به صورت کاملاً یک طرفه قرارداد ملکی را فسخ کند. لازم به ذکر فسخ یک قرارداد می‌تواند به موافقت هر دو طرف نیز باشد.
شرایط اولیه فسخ قراردادهای ملکی در فروش خانه کدامند؟
برای فسخ هر قراردادی از جمله قرارداد فروش خانه شرایط خاصی وجود دارد که در صورت داشتن همه شرایط از نظر قانونی فسخ آن بدون مانع است. برای فسخ قرارداد شخص باید به سن قانونی رسیده و قابل اعتماد باشد. اراده شخص برای فسخ قرار نیز یکی از شروط سه گانه فسخ است و همچنین طرف مقابل مایل به فسخ این کار بوده و آن را با رضایت کامل انجام دهد. اگر در هنگام فسخ قرارداد هر سه شرط فسخ برقرار باشد، می‌توان آن را فسخ کرد.
در هنگام فسخ قرارداد ملکی باید به موارد زیر توجه کنید:
- هیچکدام از طرفین قرارداد ملکی به صورت یک طرفه نمی‌توانند آن را فسخ کنند. این امر در صورتی امکان‌پذیر است که در قرارداد ذکر شده باشد که یکی از طرفین می‌تواند معامله را به صورت یک طرفه لغو کند. همچنین باید دانست اگر هر یک طرفین معامله اصرار بر فسخ قرارداد داشته باشد، باید برای این کار خود دلایل موجهی ایراد کند.
- باید حق فسخ قرارداد در متن قرارداد ذکر شده باشد و هر دو طرف باید آن را امضاء کرده باشند.
- اگر بعد از عقد قرارداد خرید و فروش، شخص خریدار متوجه که ایراداتی مانند عقب‌نشینی یا کمبود متراژ دارد می‌تواند آن را فسخ کند و در صورتی که پول معامله به طور کامل پرداخت شده است خریدار می‌توان با مطرح کردن شکایت در دادگاه، مابه‌التفاوت کمبود متراژ و عقب‌نشینی را از فروشنده دریافت کرد.
- در صورت قراردادهای اجاره‌ای، صاحب تنها در صورتی می‌تواند خانه خود را تحویل بگیرد که در قراردادهای بندی به عنوان حق فسخ برای صاحب ملک در نظر گرفته شده باشد، در غیر این صورت به هیچ عنوان نمی‌توان یک قرارداد اجاره را یک طرفه فسخ کرد.
- بند بالا در مورد شخص مستاجر نیز صدق می‌کند، بدین صورت که شخص مستاجر بعد از عقد قرارداد و پرداخت پول پیش به صاحب ملک پشیمان شود و قصد داشته باشد معامله را فسخ کند قانون این اجازه را به او نخواهد داد.
- فسخ قرارداد اجاره‌ای نیز دارای قوانین خاص خود است و در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد مایل به فسخ قرارداد بود باید حداقل یک ماه قبل از آن درخواست خود را به طرف دیگر بدهد تا بدون هیچ گونه مشکلی قرارداد مابین خود را فسخ کنند.
در صورت فسخ معامله چه ضرر و زیانی متوجه طرفین معامله خواهد شد؟
یکی از بندهای اساسی قراردادهای فروش خانه پرداخت ضرر زیان به طرف مقابل در صورت فسخ قرارداد است. مبلغ این ضرر مقدار مشخصی نبوده و با توجه به مبلغ کل معامله، کاملاً عادلانه توسط طرفین تعیین خواهد شد. پس در صورتی هر یک طرفین درخواست فسخ قرارداد را بدهد باید این مبلغ را به دیگر طرف معامله پرداخت کند. در واقع این مبلغ یک نوع تضمین برای معامله خواهد بود.
### پایان خبر رسمی