، تهران , (اخبار رسمی): یک شاخص جهانی در علم اقتصاد وجود دارد که مقدار حباب بازار را در تمام کشورها می‌توان از طریق این شاخص محاسبه کرد
این فرایند و روش محاسبه آن از طریق میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان نسبت به میانگین قیمت هر متر مربع اجاره بهای آپارتمان‌ها انجام می‌شود. این نسبت در فصل اول سال 1400 نسبت به فصل آخر سال 1399 کاهش 6 عددی داشته است و از 35 به 29 رسیده و همین روند را تا به امروز ادامه داده است. این عدد یکی از دلایل قطعی ثبات حباب در بازار مسکن است.
فاصله میان قیمت مسکن و اجاره بهای آن، یک شاخص جهانی است که به عنوان شاخص «تشخیص حباب در بازار مسکن» به کار می‌رود. با محاسبه ای راحت می‌توان متوجه شد که بازار مسکن در حباب به سر می‌برد و عدد 29 نشان دهنده این است که بازهم باید منتظر از بین رفتن این حباب و کاهش قیمت در این بازار باشیم. اما واقعا این اتفاق رخ می‌دهد یا بازهم باید منتظر افزایش قیمت در بازار مسکن باشیم؟
این عدد می‌تواند پیش بینی‌های بسیار دقیقی به ما بدهد. مثلا اگر این عدد به حداقل خود نزدیک شود می‌توانیم پیش بینی کنیم که قیمت مسکن جهش پیدا می‌کند. این عدد در شرایط نرمال عددی بین 15 تا 25 است.
در مواقعی که بازار مسکن دچار حباب شود، این عدد از 25 رد می‌شود. برای نمونه می‌شود به 3 سال گذشته اشاره کرد که تا عدد 35 را تجربه کرد و بر عکس، در هر زمانی که قیمت مسکن به حالت نرمال برسد، این عدد در بازه 15 تا 25 قرار می‌گیرد. این در حالی است که جهش قیمت در سه سال گذشته باعث افزایش بی سابقه این عدد شد و تا 35 هم رسید که در سه دهه اخیر بی سابقه بوده است.
این حباب چگونه از بین می‌رود؟
حال سوالی که پیش می‌آید این است که این حباب چگونه از بین می‌رود و چه ارتباطی با مبلغ اجاره بها دارد؟ چه اتفاقی افتاد که در فصل اول سال 1400 با کاهش 6 عددی این نسبت مواجه شدیم؟ یکی از عواملی که باعث کاهش این عدد بود افزایش 40 درصدی مبلغ اجاره بها بود. از طرف دیگر کاهش 20 درصدی قیمت مسکن نسبت به زمستان سال 99 نیز در این دوره روی داد. این روند افزایش قیمت و توقف کاهش قیمت مسکن باعث کاهش این عدد از 35 به 29 شد و مقداری این شکاف را کمتر کرد.
2 عامل باعث کاهش محسوس قیمت مسکن و پایین آمدن این عدد شد. عامل اول شروع دوباره مذاکرات احیای برجام بود که از نیمه اول سال گذشته آغاز گردید. عامل دوم بی اعتمادی مردم نسبت به بازارهای سرمایه گذاری داخلی و خروج ارز از کشور و سرمایه گذاری در بازار مسکن ترکیه بود.
محاسبه این عدد کار دشواری نیست. برای مثال اگر میانگین نرخ اجاره بها در پایتخت متری 100 هزارتومان در نظر بگیرید، قیمت آپارتمان باید به متری 31 میلیون تومان برسد، تا به عدد 25 برسیم یعنی 4 میلیون کمتر از قیمت فعلی. اگر بخواهیم به عدد 21 سال 96 برسیم باید قیمت مسکن به 26 میلیون تومان برسد. اما در زمانی که تماما صحبت از کاهش قیمت اجاره مسکن برای اقشار کم درآمد جامعه است و قشر کارمند و کارگر و صاحبین مشاغل کوچک که هنوز هم در رویای خرید خانه تحت فشار اجاره بهای سنگین کمر خرد می‌کنند حتی با شکست حباب بازار مسکن نیز چیزی جز تعادل در قیمت ایجاد نمی‌شود و این هم در صورتی اتفاق می‌افتد که برجام به نتیجه مطلوب برسد.
تمامی این مطالب و تمامی تحلیل‌های موجود در صفحات مختلف بر اساس قیمت‌های اسمی است. این در صورتی است که قیمت‌های واقعی بسیار متفاوت هستند و تمامی این تحلیل و پیش بینی درصورت رخ دادن فقط می‌تواند این عدد را به 25 یعنی بالاترین حد نرمال خودش برساند که با سال 96 هم 4 عدد تفاوت دارد.
اما آیا با اقتصادی که هیچ سینوس و تابعی را نمی‌شناسد و دستوری جهت می‌گرد، می‌توان امید به رخ دادن این اتفاق داشت؟
علیرضا صلاحی
اولین کوچ تخصصی ملکی ایران
### پایان خبر رسمی