، تهران , (اخبار رسمی): بخش مسکن به عنوان یکی از بخش‌های مهم اقتصادی، رابطه تنگاتنگ و وسیعی با سایر بخش‌های اقتصادی کشور دارد، از تحولات سایر بخش‌ها تأثیر پذیرفته و خود نیز بر آنها اثر می‌گذارد.
دلالان مسکن در زمان رکود با خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی، موجب می‌شوند کمبود ساختگی در عرضه به وجود آید و تعادل بین عرضه و تقاضا بهم خورده و در نتیجه، قیمت مسکن افزایش یابد.
به گزارش موسسه مطالعات و پژوهش اقتصاد ایرانیان، میثم رضایی کارشناس این موسسه به طور کلی عوامل مؤثر بر نوسانات قیمت مسکن در ایران را به دو دسته عوامل درون‌زا و برون‌زا تقسیم کرده است.
عوامل درون‌زا در بازار مسکن مانند سایر بازارها به دو بخش عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسیم می‌شود، اما موضوع متفاوت در این بازار مربوط به عوامل سمت تقاضا هستند. در بازار مسکن عوامل طرف تقاضا به دو دسته تقسیم می‌شوند.
1.تقاضای واقعی مسکن (تقاضای خانوار)
2. تقاضای سرمایه‌ای ( تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی یا سفته بازی)
در حوزه مسکن آنچه که موجب شکل‌گیری الگوی متفاوت تغییر قیمت می‌شود، تقاضای سرمایه‌ای است. تقاضای مصرفی مسکن همواره با یک روند ملایم و فزاینده مواجه بوده است و بدیهی است که تقاضای سوداگرانه در بازارهای مختلف زمانی به وجود می‌آید که قیمت افزایش یابد. بنابراین می‌توان دریافت که دوره‌های رکود و رونق در بخش مسکن مربوط به تقاضای سرمایه‌ای است.
رضایی معتقد است؛ در شرایطی که سیاست انبساطی اتخاذ شود و نقدینگی افزایش یابد و بازار سرمایه‌ای کاملی برای جذب آن وجود نداشته باشد، بخش مسکن تا حد زیادی این نقدینگی را جذب و سبب بروز آثار تورمی می‌شود. ورود نقدینگی در بخش مسکن هم به لحاظ افزایش شدید قیمت و هم به لحاظ ایجاد نوسانات شدید در تولید مسکن آثار مخربی به همراه دارد. کاهش تقاضای خانوارها به ویژه در گروه‌های کم درآمد و متوسط جامعه از زیان‌بارترین آثار تورم بخش مسکن محسوب می‌شود. دخالت و کمک دولت برای جبران بخش‌هایی از ضرر اقشار کم درآمد در این شرایط به عنوان هزینه مشکلات ساختاری اقتصاد کشور، امری ضروری است که یک بار مالی مضاعف بر دوش دولت خواهد گذاشت.
آنچه که در بازار مسکن ایران با توجه به قانون عرضه و تقاضا غیر متعارف است، رابطه تقاضا با قیمت است. آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد که در دو سال اخیر، ماهانه معادل دو برابر حجم تقاضای موثر در بازار مسکن، ساخت وساز انجام شده است. اما کماکان با افزایش مازاد عرضه، قیمت نیز همچنان سیر صعودی دارد. به عبارت دیگر افزایش عرضه در این بازار موجب کاهش قیمت آن نشده است.
با واکاوی دلایل این مساله می‌توان به نتایج تامل برانگیزی رسید. دلالان مسکن در زمان رکود با خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی، موجب می‌شوند کمبود ساختگی در عرضه به وجود آید و تعادل بین عرضه و تقاضا بهم خورده و در نتیجه، قیمت مسکن افزایش یابد. از این رهگذر آنها می‌توانند واحدهای خود را با قیمت بیشتری به فروش برسانند. با توجه به مازاد عرضه مسکن در سال‌های گذشته و عدم کاهش قیمت می‌توان گفت که مازاد عرضه به خودی‌خود هیچ تأثیر تسهیل‌کننده‌ای بر خریدهای مصرفی مسکن نخواهد داشت و اگر دولت در این زمینه تدبیری نیاندیشد و اقدامی در جهت تبدیل این تهدید به فرصت انجام ندهد، چه بسا رکود فعلی عمیق‌تر شود.
یکی از راهکارهای کاربردی واقعی شدن قیمت مسکن می‌تواند پر رنگ کردن هزینه استهلاک در ارزش‌گذاری مسکن باشد. به طور معمول، قیمت مسکن تابع بهای تمام شده و کسر هزینه استهلاک است. اما این مساله در محاسبه قیمت مسکن در ایران لحاظ نمی‌شود. به عنوان مثال، بعد از اتمام ساخت واحدهای مسکونی، به ازای گذشت هر سال، باید از ارزش آن ملک استهلاک یک سال کسر شود، این در حالی است که در ارزش‌گذاری ساختمان، بیش از درصد تغییرات نرخ تورم سالانه به قیمت مسکن افزوده می‌شود و معمولا هزینه استهلاک از آن کسر نمی‌شود.
برای برقراری تعادل در بازار مسکن دولت باید ریسک نگهداری بدون استفاده واحدهای ساختمانی را تا حدی که زیان مالی متوجه مالکان آنها شود، بالا ببرد و برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری جهت افزایش ساخت‌وساز می‌تواند در اولویت‌های بعدی دولت در بخش مسکن قرار گیرد. اخذ مالیات از واحدهای خالی می‌تواند ابزاری کارا در روند هر چه حقیقی‌تر شدن قیمت در بازار مسکن باشد. با تصویب اخذ مالیات از واحدهای خالی، هزینه مسکن افزایش پیدا می‌کند و ورود آنها به بازار مصرف آغاز می‌شود.
### پایان خبر رسمی