، رشت , (اخبار رسمی): زمانی که مالک زمین یا خانه کلنگی پول لازم برای ساخت را ندارد و سازنده و پیمانکار نیز در شرایط مشابه برای خرید زمین است، دو طرف طی قراردادی سودآورد برای طرفین اقدام به عقد قرارداد مشارکت مدنی (نام حقوقی) یا همان مشارکت در ساخت می‌کنند.
مشارکت در ساخت نامی آشنا در بازار املاک ایران است که مخصوصا در سال‌های اخیر جای خود را به خوبی در بخش مسکن باز کرده است. زمانی که مالک زمین یا خانه کلنگی پول لازم برای ساخت را ندارد و سازنده و پیمانکار نیز در شرایط مشابه برای خرید زمین است، دو طرف طی قراردادی سودآور برای طرفین اقدام به عقد قرارداد مشارکت مدنی (نام حقوقی) یا همان مشارکت در ساخت می‌کنند. طی این قرارداد سازنده ساختمان زمین مناسب برای ساخت و مالک زمین یا خانه کلنگی نیز چند واحد نوساز بدست می‌آورد. اما چرا برخی از مالکان پس از اتمام و یا در حین پروژه ناراضی بودن از قرارداد و غیرمنصفانه بودن آن را به سازنده اعلام می‌کنند.
شاید دلیل این موارد عدم اطلاعات کافی برای مالکان زمین یا خانه کلنگی است که در زمان عقد قرارداد تنها روی ارزش افزوده ملک و واحدهای نوساز و شیک خود تمرکز کرده و به نوسانات بازار یا جزئیات قرارداد خود دقت نمی‌کنند. البته با توجه به آمار کلی اکثر این نا رضایتی‌ها به دلیل نوسانات قیمتی بازار مسکن ایران رخ می‌دهند که سازندگان نیز در آن دخیل نیستند اما در هر صورت در این مطلب جزئیات کامل قرارداد مشارکت در ساخت بازگو شده تا از این پس با دیدی باز و اطلاعات کافی مبادرت به انجام آن ورزید.
در کل قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد در زمینه سرمایه گذاری به حساب می آید که بین مالک یا مالکین و سازنده یا سازندگان تنظیم می شود. در این قرارداد مالک بر سر ساخت ملکی با مشخصاتی معین در زمین خود موافقت می کند و سازنده نیز با ساخت و اجرای پروژه در زمین مذکور با متراژ و مشخصات خاصی موافقت می نماید و در نهایت هر کدام از طرفین قرارداد سهم خود را در قالب واحد آپارتمان به میزان مشخص شده در قرارداد و در طبقه و موقعیت معین شده در قرارداد تحویل می گیرند و سندها به نام طرفین زده می شود.
تعهدات طرفین قرارداد مشارکت در ساخت
تعهدات مالک زمین یا خانه کلنگی: تسلیم ملک به پیمانکار یا سازنده اصلی ترین تعهد مالک است زیرا بدون تحویل ملک به سازنده شروع عملیات ساخت امکان پذیر نخواهد بود.
پس باید مالکان بدانند اگر پس از عقد قرارداد پشیمان شدند بدون توافق نمی‌توانند آن را فسخ شده بخوانند و سازنده می‌تواند با مراجعه به دادگاه حق خود را مطالبه و مراحل تسلیم ملک را که در تعهد مالک است اجرا کند.
تعهدات سازنده ملک: در طرف دیگر اصلی ترین وظیفه سازنده آغاز عملیات ساخت و اتمام به موقع آن طبق مشخصات و مندرجات قرارداد مشارکت است. این تعهدات شامل پرداخت کلیه هزینه‌های ساخت و ساز، مجوزها، پرداخت اجاره بها به مالک در طول زمان ساخت (البته این مورد باید به دقت و با جزئیات هزینه‌ای در قرارداد درج شده باشد). رعایت نکات استانداردسازی ملک و قوانین نظام مهندسی و سایر مراجع قانونی مرتبط، ارائه گزارش کار ساخت به مالک در دوره‌های مشخص شده و اخذ پایان کار و مراحل دریافت سند و همچنین پرداخت جرائم شهرداری همگی جزو تعهدات سازنده ملک مشارکتی است.
ضمانت سازنده برای اجرای تعهدات قراردادی خود چیست؟
علاوه بر پیشبینی فسخ که برای مالک باید در قرارداد در نظر گرفته شود، مبلغی نیز باید به عنوان وجه التزام در قرارداد مشارکت به نفع ملک قید شود تا در صورت عدم عمل به تعهدات از سازنده دریافت شود. اما باید این مورد را نیز در نظر داشت که معمولا اگر این مشکلات پس از تخریب ساختمان اتفاق افتاده باشد و همچنین سازنده نیز مصالحی را در شروع کار استفاده کرده باشد کار به دادگاه خواهد کشید و در این مرحله میزان خسارت‌ها باید توسط کارشناسی انجام شود. اما وجه التزام عدم انجام پروژه ذکر شده در هر صورت توسط مالک اخذ می‌شود. وجهی نیز می‌توان به عنوان تاخیر در تحویل ملک در نظر گرفت که خسارت تادیه نام دارد.
نکته بعدی در قرارداد مشارکت مشخص کردن مسئولیت خسارات وارده به همسایگان و یا عابران پیاده در حین اجرای قرارداد ساخت مشارکت است. این موضوع باید در قرارداد مشخص شود که اگر مشکلاتی از این دست به وجود آمد به عهده سازنده است وگرنه در غیر این صورت مسئولیت آن به عهده مالک خواهد بود و مجبور به پرداخت خسارات خواهد شد.
حالا به طرف دیگر قرارداد فکر کنیم یعنی سازنده
اگر مالک به دلیل نوسانات بازار حرف خود را تغییر داد و آن را فسخ کرد تکلیف هزینه‌های انجام شده سازنده با کیست؟
اگر سازنده تخریب را انجام داده و به اصطلاح در مراحل سفت کاری ساختمان است و ستون‌ها نیز کامل شده‌اند، در این شرایط اگر از قبل شرایط مشخصی در قرارداد مشارکت توسط سازنده قید شده باشد که مستقیما به آن بند اشاره می‌شود و در غیر این صورت مالک باید لیست هزینه‌ها را از سازنده دریافت و سازنده را شریک خود در ساختمان بداند. اما این موضوع به سادگی حل نمی‌‌شود و معمولا به مراحل قانونی کشیده خواهد شد زیرا در چنین شرایطی هیچ کدام از طرفین به قضاوت طرف دیگر راضی نخواهند شد.
پس بهتر این است موارد را پیش از اتفاق این مشکل بررسی و نکات آن را در قرارداد مشارکت خود قید کرد تا به جلسات دادرسی بلند مدت ختم نشود. حالا شیوه آسان تری نیز در بین است و آن این است که مالک تمامی هزینه‌های پرداختی سازنده را با کسر خسارات مالی به او پرداخت کند.
سهم الشرکه طرفین چگونه مشخص می‌شود؟
سهم الشرکه در قرارداد مشارکت در ساخت باید به دقت مشخص شود تا از بروز اختلافات جدی جلوگیری شود ولی بهتر است ابتدا بدانید چگونه آن را محاسبه کنید.
ابتدا باید برای مشخص شدن سهم الشرکه زمین قیمت گذاری شود و همچنین هزینه‌های دقیق ساخت نیز مشخص شود و در نهایت ارزش کل سرمایه گذاری که مشخص شد بر مبنای آورده هر یک از طرفین سهم الشرکه تقسیم شود.
برای محاسبه سهم الشرکه مالک که روندی بسیار ساده دارد و قیمت هر متر ملک در متراژ کل ضرب و میزان آورده مالک مشخص می‌شود و اما در مورد سازنده باید تمامی هزینه‌های ساخت، هزینه‌های شهرداری و نظام مهندسی و تمامی کارهای اداری و … مشخص و جمع آن آورده سازنده در قرارداد مشارکت خواهد بود.
این نکته بسیار مهم است زیرا سهم الشرکه یعنی نکته اصلی توافق، پس اگر سهم الشرکه در موردی 50 به 50 یا 60 ب 40 یاشد یعنی به همان نسبت واحد مسکونی نسیب مالک و سازنده می‌شود. اگر قراردادی 12 واحدی در جریان باشد و سهم دو طرف 50 به 50 باشد یعنی هر طرف 6 واحد کامل را در پایان برای خود به عنوان سهم خواهد داشت.
قدرالسهم در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
اگر ملکی دارای چندین مالک باشد و برای قرارداد مشارکت در ساخت انتخاب شود باید برای هر یک از مالکین قدرالسهمی در نظر گرفته شود. در این شرایط باید بر مبنای ارزش متراژی ملک برای هر یک از مالک‌ها مبلغی توافق شده مشخص و تبدیل به حالت درصدی قدرالسهم شود که این درصد از قیمت کل زمین مشتق خواهد شد. اما اولین نکته و سخت ترین بخش این نوع قراردادها توافق مالکین بر سر قدرالسهم است. پس باید در نظر داشت که مالکان در پایان کار و اتمام ساختمان از درصد کل گرفته شده از سازنده نیز به میزان قدرالسهم خود دریافت می‌کنند.
مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت
گزینه مدت زمان در مشارکت در ساخت با قراردادها دیگر تفاوت دارد زیرا در این نوع از قرارداد مدت زمان به صورت جدول زمان بندی درج می‌شود و پروژه ساخت به چند مرحله تبدیل می‌شود و برای اجرای هر مرحله فرصت زمانی خاصی مشخص می‌شود و در صورت عدم رعایت زمان بندی ضمانت اجرا و جرائمی در نظر گرفته شده است. پس تمامی مهلت‌ها به صورت دقیق باید در متن قرارداد مشارکت در ساخت قید شود.
چه نکاتی در رابطه با سازنده مهم است؟
مهم ترین نکته در رابطه با سازنده و مشارکت کننده صلاحیت مالی و فنی او است. اگر به صلاحیت مالی او دقت نشود ممکن است در میانه راه کار را نیمه کاره بگذارد و جدای از جرائم مشکلاتی از قبیل رفت و آمد مکرر به دادگاه و گرفته شدن وقت را در پی دارد و اگر به صلاحیت فنی او دقت نشود ممکن است ساختمان و واحدهایی بی کیفیت و دارای معایب بسیار زیاد پس از مدتی طولانی نسیب شود که نه به سادگی قابل فروش است و نه برای سکونت مناسب است و از طرفی ممکن است حتی توسط ناظر ساخت زیر سوال برود.
نکته مهم دیگر اینکه حتما قبل از قرارداد مدارک سجلی و هویتی و حقوقی سازنده را چک کرد تا بعدها در صورت ایجاد دعاوی حقوقی دچار مشکل و یا خدای نکرده مواجه با هویتی جعلی سازنده نشد.
نکات مهم حقوقی در مورد نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
یکی دیگر از نکات مهم قرارداد مشارکت و البته هر قرارداد و یا مبایعه نامه‌های دیگر انتخاب و تعیین داور است. باید دقت کرد که داور در زمان حل اختلافات بسیار مهم خواهد بود پس صرفا فردی میانجیگر را انتخاب نکرد، یعنی فردی را انتخاب کرد که بتواند طرف حق را بگیرد و از نارحت شدن یکی از طرفین نترسد. معمولا کسانی که دوست صمیمی دو طرف هستند مناسب این کار نیستند زیرا از ناراحت شدن هر کدام از طرفین ترس دارند پس می‌خواهند طوری رفتار کنند که هر دو طرف راضی باشند و گاهی این موضوع مشکلات فراوانی به وجود می‌آورد.
در ضمن نکته مهم تر این است که در صورت وجود شرط داوری در قرارداد مشارکت دادگاه تا مدت اتمام زمان داوری و یا استعفای داور به اختلاف طرفین رسیدگی نمی‌کند.
گاهی نیز نظر یک کارشناس فنی رسمی می‌تواند پایان بخش مشکلات باشد و نه نیازی به داوری است و نه دادگاه. البته این مورد زمانی اتفاق می‌افتد که دو طرف قرارداد مشارکت در عین صداقت با یکدیگر رفتار و افرادی درستکار در این زمینه باشند و تنها اختلاف نظر و دیدگاه فنی باعث بروز مشکل شده باشد.
### پایان خبر رسمی